עסקת מקרקעין נחתמת, והרוכש מגלה ששילם כספים בלי שנרשמה הערת אזהרה לטובתו. המוכר מסרב לקדם את הרישום, משתהה בהמצאת מסמכים או מציב דרישות שלא הופיעו בהסכם. במקביל מתעורר חשש שהמוכר מבקש לחזור בו בעקבות עליית מחירים או הצעה גבוהה יותר. במקרים חמורים יותר, המוכר כבר חתם על הסכם נוגד עם רוכש אחר ולעיתים אף נרשם עיקול או שעבוד על הנכס לטובת צד שלישי. מצבים אלה יוצרים סיכון ממשי לכספים שהרוכש שילם וליכולתו לקבל את הדירה בהתאם להסכם.
הזמן פועל במקרים אלה נגד הרוכש. כל עוד הזכויות לא נרשמו על שמו, שינוי משפטי או רישומי עלול לסבך את התחרות על הנכס. רוכש שני עשוי לגבור על הרוכש הראשון אם נתן תמורה, פעל בתום לב והשלים את רישום העסקה בעודו תם לב. בנסיבות מתאימות, גם התנהלות הרוכש הראשון ואי רישום הערת אזהרה עשויים להשפיע על עדיפות הזכויות. התוצאה האפשרית קשה, שכן הרוכש עלול להישאר עם תביעה כספית בלבד נגד מוכר שמצבו הכלכלי אינו ידוע. גם פסק דין כספי אינו מבטיח גבייה בפועל.
הכלי המשפטי המרכזי שנועד לעצור את השינוי הוא סעד זמני. בראשו עומד צו מניעה זמני, שעשוי לאסור על המוכר למכור, להעביר, לשעבד או לרשום עסקה בנכס עד להכרעה בתביעה העיקרית. מטרת הצו היא לשמור על המצב הקיים ולהבטיח שפסק הדין העתידי לא יאבד את משמעותו. במאמר זה נסקור מתי מתעורר הצורך בסעד זמני למניעת מכירת דירה לרוכש אחר, אילו כלים עומדים לרשות הרוכש ומהם השיקולים שבית המשפט בוחן. כמו כן נבחן כיצד מתנהלת בקשה דחופה במעמד צד אחד, ומה ניתן לעשות כאשר המוכר כבר חתם על עסקה אחרת או כאשר הזכויות כבר נרשמו על שם רוכש אחר.
מתי נדרש סעד זמני למניעת מכירת הדירה לרוכש אחר?
הסיכון נוצר בתקופה שבין חתימת הסכם המכר לבין השלמת העסקה ברישום, תקופה שבעסקאות מקרקעין בישראל עשויה להימשך חודשים. סעיף 7 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, קובע שעסקה במקרקעין טעונה רישום. העסקה נגמרת ברישום, ועסקה שלא נגמרה ברישום נחשבת התחייבות לעשות עסקה. לכן הבעלות בדירה אינה עוברת לרוכש עם חתימת ההסכם בלבד. דווקא בתקופה זו עלול המוכר לנסות להתחרט או לקבל תמורה גבוהה יותר. הוא עשוי לפרסם את הנכס מחדש, לנהל משא ומתן עם רוכש אחר או לחתום על הסכם נוסף. עם זאת, התחייבות המוכר אינה חסרת הגנה והדין עשוי להעניק לה עדיפות כלפי עסקאות מאוחרות לפי נסיבות המקרה, התנהלות הצדדים ומצב הרישום.
סעיף 9 לחוק המקרקעין מסדיר מצב שבו אדם התחייב לבצע שתי עסקאות נוגדות באותו נכס. ככלל, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה. הרוכש השני גובר לפי החריג שבסעיף רק אם פעל בתום לב, נתן תמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו תם לב. מדובר בתנאים מצטברים, ולכן אין די בכך שהרוכש השני שילם תמורה או פעל בתום לב בתחילת הדרך. עליו להשלים את הרישום בעודו תם לב.
לכלל זה מצטרפת הלכת גנז. לפי הלכה זו, הימנעות בלתי מוצדקת של הרוכש הראשון מרישום הערת אזהרה עשויה להיחשב חוסר תום לב כלפי רוכש מאוחר. במקרים מתאימים, מחדל זה עלול לפגוע בעדיפות הרוכש הראשון. התוצאה אינה אוטומטית, ואי רישום הערה אינו שולל כשלעצמו את זכותו של הרוכש הראשון. בית המשפט בוחן אם ניתן היה לרשום הערה, מדוע היא לא נרשמה וכמה זמן חלף. הוא בוחן גם מה ידע הרוכש השני ואילו בדיקות ביצע לפני ההתקשרות. מכוח עקרון תום הלב והלכת גנז, עשוי הרוכש הראשון לאבד את עדיפותו גם כאשר העסקה השנייה טרם הושלמה ברישום. תוצאה כזו תלויה בנסיבות חריגות ובקשר שבין מחדל הרוכש הראשון לבין התאונה המשפטית שנוצרה.
כאשר הזכויות בדירה אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין, התמונה מורכבת יותר. לעיתים הזכויות מנוהלות ברשות מקרקעי ישראל, בחברה משכנת או באמצעות שרשרת חוזית. במצבים אלה יש לבדוק את טיב הזכות ואת המסמכים שמנהלים אותה. יש לבחון גם את ההסדר המשפטי שחל על התחרות ואת אפשרויות רישום ההגנה. המונח "עסקה נוגדת" עדיין עשוי להיות רלוונטי, אך התחרות אינה נבחנת תמיד לפי אותו מסלול משפטי שחל על זכויות רשומות בטאבו.
הפרה צפויה והצורך לפעול לפני חתימת העסקה השנייה
אין הכרח להמתין עד שהמוכר יחתום על העסקה השנייה. סעיף 17 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, מסדיר הפרה צפויה. מצב זה עשוי להתקיים כאשר צד מגלה שלא יקיים את החוזה, או כאשר נסיבות העניין מלמדות שלא יוכל או לא ירצה לקיימו. פרסום מחודש של הדירה עשוי לתמוך בטענה לקיומו של סיכון. כך גם משא ומתן מתקדם עם רוכש אחר, סירוב בלתי מוסבר לקדם את הרישום או הצבת דרישות חדשות. עם זאת, אף נתון אינו מבטיח לבדו את קבלת הצו.
המבקש צריך להציג תשתית ראייתית מספקת. עליו להראות איום ממשי על השלמת העסקה ועל יכולתו לקבל את הסעד העיקרי. עליו גם לפעול במהירות. פעולה מהירה מחזקת את טענת הדחיפות ואילו שיהוי בלתי מוסבר עלול לפעול נגדו. עם זאת, המהירות אינה מחליפה בדיקה משפטית מסודרת. בקשה חפוזה שאינה מציגה את מלוא התמונה עלולה לפגוע באמינות המבקש ואף להביא לדחיית הסעד.
צו מניעה זמני, הערת אזהרה והבטחת הרישום
הכלי המרכזי לחסימת עסקה נוגדת הוא צו מניעה זמני. הצו יכול לאסור על המוכר למכור, להעביר, לשעבד או לרשום עסקה בנכס ובית המשפט מתאים את נוסחו לנסיבות המקרה ולמצב הזכויות. מטרת הצו אינה להכריע מראש מי מחזיק בזכות העדיפה. מטרתו למנוע שינוי במצב הקיים עד שבית המשפט יברר את התביעה. כך נשמרת האפשרות לאכוף את העסקה המקורית אם התביעה תתקבל.
תקנה 109 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, עוסקת בצו מניעה זמני. בית המשפט רשאי לתת צו כאשר קיים חשש סביר שאי מתן הצו יכביד באופן ממשי על ביצועו הראוי של פסק הדין. כאשר המוכר עומד להעביר את הזכויות לאחר, השלמת העסקה עלולה להקשות על אכיפת פסק הדין ואף לסכל אותה. לכן הבקשה צריכה להסביר לא רק מדוע התביעה מוצדקת לכאורה, אלא גם כיצד שינוי המצב בפועל יפגע ביכולת לממש את הסעד הסופי.
לצד צו המניעה יש לבחון פעולה מתאימה במרשם. הערת אזהרה היא אחד מכלי ההגנה המרכזיים שעומדים לרשות רוכש מקרקעין. סעיף 126 לחוק המקרקעין מאפשר לרשום הערה כאשר בעל המקרקעין, או בעל אחת הזכויות המנויות בסעיף, התחייב בכתב לעשות עסקה במקרקעין. ניתן לרשום הערה גם כאשר אותו אדם התחייב בכתב להימנע מעשיית עסקה.
במקרים המתאימים רשאי הזכאי לבקש את רישום ההערה על יסוד ההתחייבות הכתובה. לכן סירוב המוכר לחתום על טופס נוסף אינו מונע בהכרח את הרישום. האפשרות תלויה בנוסח ההסכם, במסמכים, בזיהוי הצדדים ובמצב הזכויות. סעיף 127 לחוק המקרקעין קובע שכל עוד הערת האזהרה לא נמחקה, לא תירשם עסקה שסותרת את תוכנה. רישום כזה יתאפשר בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט.
רוכש שרשם הערת אזהרה סמוך לחתימה נמצא בדרך כלל בעמדה טובה יותר. ההערה מצמצמת את הסיכון לרישום עסקה סותרת ומקשה על רוכש אחר לטעון שהסתמך על מרשם נקי. לעיתים ההערה מפחיתה את הצורך בצו דחוף. עם זאת, היא אינה מונעת כל מחלוקת. הצדדים עדיין עשויים להתדיין על תוקף ההסכם, ביטולו או מחיקת ההערה.
הקושי גובר כאשר המוכר אינו בעל הזכות הרשומה, או כאשר הזכויות מנוהלות בחברה משכנת או ברשות מקרקעי ישראל. במקרים אלה ייתכן שלא ניתן לרשום הערת אזהרה רגילה. בנסיבות מתאימות ניתן לבקש מבית המשפט להורות על רישום הערה לפי סעיף 130 לחוק המקרקעין, כאשר מתנהל הליך משפטי שעשוי להשפיע על זכות במקרקעין. סעיף 131 קובע את השפעתה הרישומית של הערה כזו. כל עוד ההערה לא נמחקה, לא תירשם עסקה שסותרת את תוכנה.
עיקול זמני וצווים נוספים
לעיתים יש מקום לשקול כלים נוספים לצד צו המניעה. עיקול זמני מתאים בעיקר כאשר התביעה כוללת סעד כספי. הוא עשוי להתאים גם כאשר יש צורך לעקל כספי תמורה או נכסים אחרים של המוכר. תקנה 103 לתקנות סדר הדין האזרחי מאפשרת לבית המשפט להטיל עיקול זמני בתביעה כספית. בתביעה לדבר שבעין רשאי בית המשפט לעקל את הנכס הנתבע. בשני המקרים נדרש חשש סביר שאי מתן הצו יכביד באופן ממשי על ביצוע פסק הדין. אם בית המשפט מטיל עיקול על מקרקעין, הוא יורה על רישום הערה בפנקס המקרקעין.
אפשר לבקש גם צווים שמופנים לרשם המקרקעין, לחברה משכנת או לגורם שמנהל את הזכויות. נוסח הצו צריך להתאים לזהות הגורם שמחזיק בשליטה מעשית על הרישום. הבחירה בין הכלים אינה טכנית. היא תלויה במצב הרישום, במועד העסקאות ובזהות הצדדים. היא תלויה גם בסעד העיקרי. תביעה לאכיפת ההסכם דורשת הגנה שונה מתביעה שמטרתה להבטיח פיצוי כספי.
התנאים למתן צו מניעה זמני
סעד זמני מתערב בזכויות הצדדים לפני שבית המשפט הכריע בתביעה. לכן המבקש אינו זכאי לו באופן אוטומטי. פרק ט"ו לתקנות סדר הדין האזרחי מסדיר את הסעדים הזמניים. תקנה 94 מגדירה את מטרת הסעד. המטרה היא להבטיח זכות לכאורה במהלך ההליך, את קיומו התקין והיעיל או את ביצועו הראוי של פסק הדין. תקנה 95 מפרטת את השיקולים למתן הסעד. בית המשפט בוחן אם המבקש הציג ראיות מספקות לכאורה לקיומה של עילת תביעה. הוא בוחן גם את נחיצות הסעד ואת התנאים המיוחדים שחלים על סוג הצו המבוקש.
הסכם מכר חתום עשוי לתמוך בעילת התביעה. כך גם אסמכתאות לתשלומים, ייפויי כוח ומסמכי רישום. התכתבויות שמלמדות על כוונת המוכר לבצע עסקה אחרת עשויות לחזק את הבקשה. בשלב זה בית המשפט אינו מנהל משפט מלא. הוא בוחן אם התביעה מציגה בסיס משפטי ועובדתי לכאורי. ככל שהתשתית חלשה יותר, כך יתקשה המבקש להצדיק הגבלה מיידית על זכויות המשיב.
מאזן הנוחות
השיקול המרכזי הנוסף הוא מאזן הנוחות. בית המשפט משווה בין הנזק שייגרם למבקש אם הצו לא יינתן לבין הנזק שייגרם למשיב אם הצו יינתן. הוא רשאי לבחון גם פגיעה אפשרית בצדדים שלישיים ובאינטרס הציבורי. בין סיכויי התביעה לבין מאזן הנוחות מתקיים יחס גומלין, שהפסיקה מכנה "מקבילית כוחות". ככל שסיכויי התביעה חזקים יותר, עשויה הדרישה במאזן הנוחות להיחלש במידה מסוימת, ולהפך. עם זאת, המבקש נדרש לעמוד ברף מינימלי בכל אחד מהשיקולים.
כאשר התביעה נועדה לאכוף רכישה של דירה מסוימת, עשוי בית המשפט לייחס משקל לייחודיות הנכס. הוא עשוי לבחון גם את הקושי להשיב את המצב לקדמותו לאחר רישום הזכויות לצד שלישי. עם זאת, לא כל נזק שקשור למקרקעין נחשב בהכרח לנזק בלתי הפיך. בית המשפט בוחן את מטרת הרכישה ואת מאפייני הנכס. הוא בוחן גם אם פיצוי כספי יכול לתת מענה ואם ניתן להגן על המבקש באמצעות צו מצומצם יותר.
מידתיות וסעד חלופי
תקנה 95 מחייבת את בית המשפט לבחון אם קיים סעד אחר שפגיעתו במשיב קלה יותר. הצו צריך להיות מידתי וממוקד. אין הצדקה לאסור פעולות שאינן קשורות לסיכון שעליו מצביעה הבקשה. לעיתים ניתן להסתפק באיסור רישום. במקרים אחרים יידרש איסור רחב יותר, שיחול גם על חתימה, שעבוד, העברה או קבלת תמורה. בית המשפט עשוי גם להתנות את הצו בתנאים שיאזנו בין הצדדים.
תום לב ושיהוי
בית המשפט בוחן גם את תום לבם של הצדדים. הבדיקה מתייחסת הן למחלוקת עצמה והן לניהול ההליך. מבקש שהסתיר מידע מהותי עלול לאבד את הסעד. כך גם מבקש שהמתין ללא הסבר, אף שידע על הסיכון. הצורך בבדיקה משפטית אינו מצדיק המתנה ממושכת. מצד אחר, פעולה מהירה אינה פוטרת את המבקש מהצגת תמונה מלאה ומדויקת.
התחייבות עצמית וערובה
תקנה 96 עוסקת בהתחייבות עצמית ובערובה. ככלל, סעד זמני מותנה בהתחייבות עצמית של המבקש ובהפקדת ערובה מספקת. מטרתן לאפשר פיצוי למי שאליו מופנה הצו, אם הצו יפקע או אם בית המשפט יצמצם את היקפו. המבקש צריך לצרף את ההתחייבות העצמית לבקשה. ככלל, ההתחייבות אינה מוגבלת בסכום, אלא אם בית המשפט הורה אחרת.
בנוסף, המבקש יפקיד ערובה מספקת להנחת דעתו של בית המשפט. בית המשפט קובע את סוג הערובה ואת היקפה לפי נסיבות המקרה. הוא רשאי לפטור מהפקדת הערובה מטעמים מיוחדים, אם שוכנע שהפטור צודק וראוי. הוא רשאי גם לדרוש כמה ערובות. הסעד הזמני נכנס לתוקף לאחר הפקדת הערובות שעליהן הורה בית המשפט, אלא אם נקבע אחרת מטעמים מיוחדים. הערובה אינה חייבת להיות הפקדת מזומן ובית המשפט רשאי לשקול ערבות בנקאית, ערבות צד שלישי או בטוחה מתאימה אחרת.
סעד זמני לפני הגשת התביעה
במקרה דחוף אפשר לבקש סעד זמני גם לפני הגשת כתב התביעה. תקנה 95 מאפשרת לבית המשפט לתת סעד זמני או ארעי לפני הגשת התביעה, אם הנסיבות מצדיקות זאת. המבקש צריך להגיש את התביעה בתוך שבעה ימים ממועד מתן הצו, אלא אם בית המשפט קבע מועד אחר.
אפשרות זו חשובה כאשר קיים חשש לרישום מיידי של עסקה נוגדת. היא אינה פוטרת את המבקש מהכנת תביעה מבוססת. אם המבקש לא יגיש את התביעה במועד שקבע הדין או בית המשפט, הסעד הזמני עלול לפקוע. לכן יש להכין מראש את התביעה העיקרית, את התצהיר ואת המסמכים הנדרשים, גם כאשר הבקשה לסעד מוגשת תחילה בשל הדחיפות.
סעד זמני ארעי במעמד צד אחד
ככלל, בית המשפט דן בבקשה לסעד זמני לאחר שהמשיב קיבל הזדמנות להגיב. עם זאת, לעיתים עצם מסירת הבקשה למוכר עלולה לסכל את מטרת הסעד. לדוגמה, המוכר עשוי לנסות להשלים את הרישום מיד לאחר קבלת הבקשה. הוא עשוי גם להעביר כספים או ליצור שעבוד נוסף.
במקרים מתאימים ניתן לבקש סעד זמני ארעי במעמד צד אחד. בית המשפט ישקול בקשה כזו כאשר העיכוב שנובע מדיון במעמד הצדדים עלול לסכל את מטרת הצו. הוא ישקול אותה גם כאשר הבאת הבקשה לידיעת המשיב עלולה לגרום למבקש נזק חמור. המבקש צריך לתמוך את טענותיו בראיות מספקות. טענה כללית שהמוכר עלול לפעול אינה מספיקה תמיד. יש להציג עובדות שמסבירות מדוע ההודעה המוקדמת יוצרת סיכון ממשי.
אם בית המשפט נותן צו ארעי במעמד צד אחד, המבקש חייב להמציא למשיב את הצו ואת הבקשה. עליו להמציא גם את המסמכים שצורפו ואת כתב הערבות. ההמצאה תיעשה במסירה אישית, ללא דיחוי ולא יאוחר משלושה ימים ממועד מתן הצו, אלא אם בית המשפט קבע מועד מאוחר יותר מטעמים מיוחדים.
בצו ארעי שאינו עיקול זמני או צו לתפיסת ראיות, בית המשפט יקבע דיון במעמד הצדדים בהקדם האפשרי. ככלל, הדיון יתקיים לא יאוחר מארבעה עשר ימים ממועד מתן הסעד הארעי. בית המשפט רשאי לקבוע מועד מאוחר יותר מטעמים מיוחדים. לאחר מתן הצו יוכל המשיב להציג את גרסתו. הוא רשאי לבקש את ביטול הצו, את צמצומו או שינוי בתנאיו.
חובת גילוי מוגברת בבקשה במעמד צד אחד
בקשה במעמד צד אחד מטילה על המבקש חובת גילוי מוגברת. המבקש צריך להציג את מלוא התמונה העובדתית והמשפטית. עליו לחשוף גם עובדות וטענות שעלולות לפעול נגדו. אין המבקש רשאי להניח שבית המשפט יאתר בעצמו את הנתונים החסרים. בית המשפט מקבל החלטה ראשונית בלי לשמוע את הצד האחר, ולכן הוא תלוי במידע שהמבקש מציג.
על המבקש לצרף את ההסכם המלא ואת ההתכתבויות הרלוונטיות. עליו לצרף גם מסמכי רישום, אסמכתאות תשלום וראיות לדחיפות. המבקש צריך לחשוף מחלוקות קודמות וטענות להפרה מצדו. עליו להציג הודעות שקיבל מהמוכר, גם כאשר הן אינן תומכות בגרסתו. השמטה מהותית עלולה להביא לביטול הצו. בית המשפט רשאי גם לחייב את המבקש בהוצאות ולייחס להתנהלותו משקל בהמשך ההליך.
מכאן שבקשה לסעד זמני אינה רק מלאכת ניסוח מהירה. היא דורשת בחינה מדויקת של העובדות, הדין והסעד המבוקש. לעיתים יש לבצע את העבודה תחת לחץ זמן משמעותי, אך גם אז אין לוותר על בדיקה מלאה של ההסכם, המסמכים והטענות האפשריות של הצד האחר.
הערת אזהרה מול צו מניעה זמני
הערת אזהרה וצו מניעה פועלים במישורים שונים. הערת אזהרה פועלת במרשם. היא מונעת, בכפוף לחריגים שבחוק, רישום עסקה שסותרת את תוכנה. פעולתה אינה דורשת הכרעה שיפוטית מחודשת בכל ניסיון רישום. צו מניעה זמני הוא צו שיפוטי. בית המשפט נותן אותו לפי שיקול דעתו, הראיות ומאזן הנוחות. הצו כפוף להתחייבות עצמית ולדרישות הערובה.
רוכש שרשם הערת אזהרה סמוך לחתימה מצמצם את הסיכון לעסקה נוגדת. הוא גם מקטין את האפשרות שרוכש אחר יטען כי הסתמך בתום לב על מרשם נקי. עם זאת, הערת אזהרה אינה מכריעה כל מחלוקת. היא אינה מוכיחה שהסכם המכר תקף ואינה מונעת מבית המשפט להורות על מחיקתה.
צו מניעה עשוי להידרש כאשר המחלוקת רחבה יותר. הוא עשוי להידרש גם כאשר הערת האזהרה אינה מספקת הגנה מעשית או כאשר אי אפשר לרשום אותה. הלכת גנז מדגישה את חשיבות הרישום, אך אינה קובעת שכל הימנעות מרישום שוללת את זכות הרוכש הראשון. בית המשפט בוחן את נסיבות המחדל ואת תום לבם של שני הרוכשים. רוכש שני שידע על העסקה הראשונה לא ייהנה בדרך כלל מהגנת תום הלב. כך גם רוכש שעצם את עיניו לנוכח סימני אזהרה משמעותיים.
הדיון המלא בהערת האזהרה, בתחרות הזכויות ובתחולת סעיף 9 מובא במאמרנו בנושא הערת אזהרה במקרקעין ועסקאות נוגדות.
מה עושים ברגע שמתעורר חשש?
השעות והימים הראשונים לאחר גילוי החשש עשויים להשפיע על ההליך. חשוב לפעול במהירות, אך גם באופן מדויק, ורצוי בליווי עורך דין מקרקעין המנוסה בסעדים זמניים. תחילה יש להוציא נסח טאבו עדכני או אישור זכויות מתאים. הבדיקה עשויה לחשוף הערות חדשות, עיקולים, שעבודים או שינוי בבעלות. כאשר חברה משכנת מנהלת את הזכויות, יש לבקש ממנה אישור זכויות עדכני. כאשר רשות מקרקעי ישראל מנהלת את הזכות, יש לבדוק את המסמכים והאישורים הרלוונטיים.
במקביל יש לבדוק אם ניתן לרשום הערת אזהרה. אין להניח שסירוב המוכר לחתום על מסמך נוסף חוסם את הרישום. יש לבחון אם הסכם המכר והמסמכים הנלווים מאפשרים לרוכש להגיש את הבקשה. לעיתים ניתן לרשום את ההערה על יסוד ההתחייבות הכתובה שכבר קיימת.
יש לרכז את הסכם המכר ואת נספחיו ולאסוף אסמכתאות תשלום, מסמכי מימון, ייפויי כוח ומסמכי רישום. יש לשמור גם פרסומים, הודעות והתכתבויות. כל ראיה למגעים עם רוכש אחר עשויה להיות רלוונטית. מומלץ לשמור את הראיות בפורמט המקורי ולא להסתפק בצילומי מסך חלקיים, כאשר ניתן לשמור את ההודעה או הקובץ המלא.
יש לבדוק אילו תשלומים או פעולות נדרשים מהרוכש לפי ההסכם. עמידה בחיובים עשויה לחזק את תביעת האכיפה ואת הבקשה לסעד זמני. אם מועד חיוב טרם הגיע, יש לבחון כיצד להיערך לקיומו. אין לעכב תשלומים, לבטל את ההסכם או לסרב לקיים חיובים בלי לבחון את ההשלכות. פעולה בלתי מבוססת עלולה לאפשר למוכר לטעון שהרוכש עצמו הפר את ההסכם. טענה כזו עלולה להשפיע גם על הבקשה לסעד זמני.
כאשר אי אפשר לרשום הערת אזהרה בדרך הרגילה, יש לשקול בקשה לצו מניעה או רישום הערה לפי סעיף 130 לחוק המקרקעין. אין לשלוח למוכר מכתב התראה באופן אוטומטי. לעיתים מכתב כזה מקדם פתרון, אך במקרים אחרים הוא עלול להתריע בפני המוכר ולאפשר לו להשלים את העסקה האחרת. ההחלטה תלויה במצב הרישום, במידת הדחיפות ובסיכון שהמוכר יפעל לאחר קבלת המכתב.
מה קורה אם הדירה כבר נמכרה או נרשמה לרוכש אחר?
חתימת עסקה נוגדת אינה מסיימת בהכרח את זכויות הרוכש הראשון. גם רישום העסקה השנייה אינו מונע בכל מקרה בירור משפטי. עם זאת, ככל שהעסקה השנייה מתקדמת, ההליך נעשה מורכב יותר.
סעיף 9 לחוק המקרקעין מעניק ככלל עדיפות לעסקה הראשונה. לפי החריג שבסעיף, הרוכש השני יגבר אם נתן תמורה, פעל בתום לב והשלים את הרישום בעודו תם לב. דרישת תום הלב צריכה להתקיים לאורך התקופה הרלוונטית ועד השלמת הרישום. רוכש שני שגילה את העסקה הראשונה לפני הרישום עלול שלא לעמוד בתנאי זה.
כל עוד העסקה השנייה טרם נרשמה, הרוכש הראשון נמצא בדרך כלל בעמדה טובה יותר לפי לשון סעיף 9. עם זאת, אין להציג את עדיפותו כאוטומטית. לפי הלכת גנז, רוכש ראשון שנמנע ללא הצדקה מרישום הערת אזהרה עלול להיתקל בטענת חוסר תום לב. בית המשפט יבחן אם המחדל יצר את התאונה המשפטית ואפשר לרוכש השני להסתמך על מצב הזכויות.
המחדל אינו מעניק לרוכש השני עדיפות כאשר הוא ידע על העסקה הראשונה. הוא עשוי גם שלא לסייע לרוכש שני שהתעלם מסימני אזהרה או נמנע מבדיקות בסיסיות. שאלת תום הלב תלויה בנסיבות ובעוצמת סימני האזהרה.
אם העסקה השנייה כבר נרשמה, יש לבדוק אם הרוכש השני עמד בכל תנאי סעיף 9. יש לבחון מתי נודע לו על העסקה הראשונה, איזו תמורה נתן ומתי השלים את הרישום. כאשר הרוכש השני לא עמד בתנאי הסעיף, ניתן לשקול תביעה לסעד הצהרתי, לביטול הרישום או לתיקונו. יש לבחון גם את צירוף כל בעלי הדין הדרושים.
אין מדובר בהליך פשוט. רישום הזכויות יוצר נקודת מוצא משמעותית. צד שמבקש לשנות את הרישום צריך להציג תשתית עובדתית ומשפטית מתאימה. בהתאם לנסיבות, עשוי הרוכש הראשון לתבוע אכיפה של העסקה המקורית. הוא עשוי לבקש גם ביטול של העסקה הנוגדת, תיקון הרישום או סעד הצהרתי מתאים.
לחלופין, הרוכש יכול לתבוע את ביטול ההסכם המקורי והשבת הכספים ששילם. הוא עשוי לתבוע גם פיצויים לפי הוראות הדין וההסכם. חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) מאפשר לנפגע לתבוע אכיפה או ביטול וכן פיצויים בהתאם להוראות החוק. אכיפה וביטול של אותו חיוב הם בדרך כלל סעדים חלופיים. ניתן לתבוע פיצויים לצד הסעד המתאים, בכפוף למניעת כפל פיצוי.
המסלול המתאים תלוי במצב הרישום ובהתנהלות הצד השלישי. הוא תלוי גם ביכולת הפירעון של המוכר ובשאלה אם הדירה עדיין ניתנת להעברה. יש לבדוק גם אם רובצים עליה שעבודים, עיקולים או זכויות נוספות. הרחבה על התרופות האפשריות מופיעה במאמרנו בנושא הפרת הסכם מכר דירה: אכיפה, ביטול ופיצויים.
שאלות ותשובות
מהו צו מניעה זמני בהקשר של מכירת דירה לרוכש אחר?
זהו צו שיפוטי שניתן לפני ההכרעה הסופית בתביעה. הצו יכול לאסור על המוכר למכור, להעביר, לשעבד או לרשום עסקה בנכס. מטרתו לשמור על המצב הקיים ועל האפשרות לממש את פסק הדין העתידי. המבקש צריך להראות שאי מתן הצו עלול להכביד באופן ממשי על ביצוע פסק הדין.
האם ניתן לקבל צו מניעה בלי ליידע את המוכר מראש?
כן, במקרים מתאימים ניתן לבקש סעד זמני ארעי במעמד צד אחד. המבקש צריך להראות שהודעה מוקדמת או המתנה לדיון עלולות לסכל את מטרת הסעד. הוא יכול להסתמך גם על חשש לנזק חמור. במקרה כזה מוטלת עליו חובת גילוי מלאה ומוגברת. לאחר מתן הצו עליו לבצע את ההמצאה במועד שקבע הדין או בית המשפט.
מה ההבדל בין הערת אזהרה לבין צו מניעה זמני?
הערת אזהרה פועלת במרשם. היא מונעת, בכפוף לחריגים הקבועים בחוק, רישום עסקה שסותרת את תוכנה. צו מניעה זמני הוא סעד שיפוטי שבית המשפט נותן לפי שיקול דעתו. הצו מותנה בתשתית ראייתית. ככלל, הוא מותנה גם בהתחייבות עצמית ובערובה.
האם המוכר חייב לחתום על טופס נוסף כדי שהרוכש ירשום הערת אזהרה?
לא תמיד. כאשר קיימת התחייבות כתובה תקפה והמסמכים עומדים בדרישות הרישום, ניתן במקרים מתאימים לרשום הערה לפי בקשת הרוכש. יש לבדוק כל מקרה לפי ההסכם, מצב הזכויות ודרישות המרשם.
האם אפשר לבקש צו לפני הגשת התביעה?
כן. בית המשפט רשאי לתת סעד זמני או ארעי לפני הגשת כתב התביעה כאשר הנסיבות מצדיקות זאת. ככלל, המבקש צריך להגיש את התביעה בתוך שבעה ימים, אלא אם בית המשפט הורה על מועד אחר.
האם הערת אזהרה מונעת לחלוטין עסקה נוגדת?
הערת האזהרה מקשה מאוד על רישום עסקה שסותרת את תוכנה. עם זאת, היא אינה מכריעה את תוקף ההסכם ואינה מונעת כל הליך משפטי. צד רשאי לתקוף את ההסכם או לבקש את מחיקת ההערה. בית המשפט יכריע לפי העובדות והדין.
כמה מהר צריך לפעול?
יש לפעול ללא שיהוי. המתנה עלולה לאפשר את השלמת העסקה הנוגדת ולפגוע בבקשה. עם זאת, חשוב לפעול לאחר בדיקה משפטית מסודרת. אין לנקוט צעדים חוזיים שעלולים להחליש את עמדת הרוכש.
סיכום
בסכסוך שעוסק בחשש למכירת דירה לרוכש אחר, הזמן הוא שיקול מרכזי. צו מניעה זמני יכול למנוע מהמוכר להשלים עסקה נוגדת ולשמור על האפשרות לאכוף את ההסכם המקורי. עם זאת, בית המשפט אינו נותן את הצו באופן אוטומטי. המבקש נדרש להציג עילת תביעה המבוססת בראיות מספקות לכאורה. עליו להראות שמאזן הנוחות מצדיק את הצו ושאין חלופה שפגיעתה פחותה.
בבקשה לצו מניעה צריך להראות גם חשש סביר שאי מתן הצו יכביד באופן ממשי על ביצוע פסק הדין. המבקש נדרש לפעול בתום לב וללא שיהוי. כאשר הבקשה מוגשת במעמד צד אחד, חובת הגילוי מקבלת חשיבות מיוחדת. המבקש חייב להציג גם מידע שעלול לתמוך בעמדת המוכר.
ככלל, הסעד הזמני יותנה בהתחייבות עצמית ובערובה. לאחר מתן צו במעמד צד אחד יש להקפיד על מועדי ההמצאה והדיון. רישום הערת אזהרה סמוך לחתימה הוא אחד הצעדים המרכזיים להגנת הרוכש. הוא מצמצם את הסיכון לרישום עסקה סותרת ומקטין את האפשרות של צד אחר להסתמך על מרשם נקי.
עם זאת, ההערה אינה תחליף לבדיקת ההסכם ולבחינת מצב הזכויות. היא גם אינה מכריעה לבדה בכל מחלוקת. כאשר הזכויות אינן רשומות בטאבו, יש להתאים את ההגנה למנגנון שבו הן מנוהלות. לעיתים יידרש צו שמופנה לחברה משכנת, לרשות מקרקעי ישראל או לגורם אחר.
משהתעורר חשש לעסקה נוגדת, יש לבדוק מיד את מצב הרישום, לאסוף את הראיות ולבחון את חיובי הרוכש. במקביל יש להתאים את הסעד הזמני לסעד העיקרי. אין להניח שהעסקה הראשונה גוברת תמיד. מנגד, אין להניח שרישום העסקה השנייה חוסם תמיד כל תביעה.
שטרנברג ושות' עורכי דין מלווים רוכשים, מוכרים ויזמים בעסקאות מקרקעין ומייצגים בסכסוכים הנוגעים לעסקאות נוגדות, סעדים זמניים, צווי מניעה ותביעות לאכיפה או לביטול, במסגרת פעילות הליטיגציה האזרחית והמסחרית של המשרד. לתיאום ייעוץ ראשוני, צרו קשר (בכפוף לבדיקת התאמה).
האמור לעיל מהווה מידע כללי בלבד, נכון למועד פרסומו, ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ פרטני הנשען על מלוא נסיבות המקרה. אין להסתמך על האמור לצורך ביצוע פעולה או הימנעות ממנה.
